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楼市延续调整态势 购买力减弱 市场信心不足

來源:太原晚報 作者:賀娟芳 2021年10月14日 08:10

  一轉眼,樓市已經跨越了三季度。在政策的持續發力下,樓市延續了之前的調整態勢,購買力減弱,多個項目市場信心不足,銷售面積、總額數據下滑。進入“銀十”黃金周,房地産市場卻不及往年火熱。業內預測,隨著“兩個維護”落地,後市仍將以“穩”爲主,“房住不炒”漸成常態。

  成交均價每平方米1.1萬元

  今年上半年,伴隨各類調整政策疊加購房者“買漲不買跌”的心態,市場觀望情緒仍在增加。相關數據顯示,上半年,我市商品房市場成交總面積達360萬平方米,成交高峰集中在5月,成交量低于2018年、2019年,高于2020年上半年。分區域來看,小店區和萬柏林區成交金額和成交面積最高。其中,無論銷售金額還是銷售面積,保利、富力等大型房地産企業所占的比例都是越來越大,市場品牌效應明顯。

  从市民最關注的房价来看,成交均价集中在每平方米11000元左右,与2018年、2020年上半年接近,低于2019年上半年水平。从1月开始,房价继续去年的态势持续下降,并一路走低。进入9月,“旺季”光环的加持,也没有扭转楼市继续下探的局面。此外,二手房市场整体流动性也不高,价格处于下降状态。租赁市场更是惨淡,市场供大于求,租金普遍不高,租金回报率约为2.2%。

  隨著銷量轉差,房企回款壓力進一步加大,土地市場也接連遇冷。尤其是近兩個月,土地供應挂牌累計已近40宗,但成交量僅5宗,處于較低水平,樓面價也出現下行。由于市場低迷,新房庫存量上升。目前,我市商品住宅庫存去化周期約4.9個月,庫存壓力上升。

  銀行放款周期延長

  今年下半年以來,房貸額度趨緊、貸款周期拉長、對資金來源和資質審批趨嚴已成爲常態。“今年6月的時候,我賣了一套舊房子,當時聽說二手房貸款較慢,中介公司的工作人員說影響不大,過戶後幾個工作日後就可以放款。等到7月的時候,情況就發生變化了,原本說好的幾個工作日變成了10月以後。銀行方面說房貸額度不夠。”市民方女士稱,本來由于急用錢才賣房,結果被“套”住了。銀行的工作人員則稱,如果這個時候申請,放貸時間差不多要到明年1月。

  “這一時段房貸告急是行業正常的現象,一般銀行下半年的房貸額度都比上半年緊張,等到次年新的額度下來就會寬松一些。”華夏銀行信貸處的一位工作人員稱,去年底,央行和銀保監會給各家銀行的房地産貸款占比、個人住房貸款占比劃了紅線。如果房地産住房貸款開始觸及上限,貸款申請和發放延遲現象就會出現。

  “根據上市銀行2021年半年報,有10家銀行的房地産貸款業務已踩監管“紅線”。房地産市場最關鍵影響因素是信貸。最近,信貸收緊對市場的影響明顯加強,特別是二手房市場貸款放款周期拉長,已經制約了市場的成交。”房地産資深人士張浩稱,除了商業銀行貸款收緊外,我市住房公積金個人住房貸款率持續超過95%以上,公積金中心也啓動了流動性風險四級響應。如果沒有政策變化,疊加慣例的季節因素,未來幾個月房貸肯定會更緊張。

  “兩個維護”提振市場信心

  一邊是市場情緒的不斷回落,一邊是融資環境的持續收緊,倒逼房企陸續進入“以價換量”階段。據統計局數據,8月,房價上漲的城市數量繼續減少,新房和二手房市場中,房價上漲的城市數均降爲年內最低。

  9月底,央行三天兩提房地産。“維護房地産市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”被業界視爲穩定市場預期、提振市場信心的信號。“房貸政策最緊時期已過,接下來是優化,避免超調。”張浩稱,當前,新房、二手房的貸款一律收緊,購房者改善型需求釋放受阻,樓市量價齊跌,這不利于樓市穩定,也會誤傷剛需群體。“展望四季度,預計10月下旬開始,各類寬松政策有望出現,‘兩個維護’就是要穩市場、穩企業、穩信心。”

  省房協相關人士分析稱,“兩個維護”更大的意義在于穩定市場預期、保護住房消費者的合法權益,房地産繼續大力度加碼調控的可能性明顯降低,政策微調預調的空間已打開,部分城市按揭貸款額度和放款時間、房貸利率等政策均有微調的可能,但穩預期效果仍需時間兌現。作爲住房領域的根本定位之一,“房住不炒”的原則仍然是底線。

(責編:張凱)